Rodinný dům, Opatov v Čechách, podíl 1/4

Skutečný stav nebylo možné soudním znalcem zcela ověřit. Do nemovité věci nebyl ze strany spolumajitelů umožněn přístup. Při venkovní obhlídce byly zjištěny drobné odchylky zákresu zastavěné plochy od skutečnosti. Mapa v KN ale v této oblasti není digitalizována a nelze tedy míru odchylek přesněji určit. Dále bylo zjištěno, že stavba garáže s kolnou bez č.p./č.ev. na pozemku parc. č. 797 není zaměřena a zakreslena v katastrální mapě. Tento nesoulad je již evidován příslušným katastrálním úřadem a po vlastnících je vyžadována náprava.

Prohlídka vnitřních prostor domu nebyla ze strany majitelů nemovité věci soudnímu znalci umožněna. Popis uvedený ve znaleckém posudku tak vychází z informací získaných od spolumajitelů a ze zkušeností znalce při oceňování obdobných nemovitostí. Velikost obytné plochy byla převzata ze zastavěné plochy jednotlivých podlaží s přihlédnutím k ploše zastavěné zdivem a příčkami (cca 25%). Zastavěná plocha 1NP činí 201 m2, zastavěná plocha 2NP a podkroví je stanovena odhadem znalce na 80 m2. Celková obytná plocha je tedy stanovena výpočtem: (201 + 80) * 0,75 = 218,25 m2. Z výše uvedených důvodů nemusí níže uvedený popis a výměry odpovídat skutečnosti.

Rodinný dům byl postaven jako samostatný objekt a má celkem 2 nadzemní podlaží (2 nadzemní podlaží pouze v části objektu). Dům nemá podsklepení, v části se nachází půda a v části je vybudováno obytné podkroví navazující na 2 nadzemní podlaží. Rodinný dům je rozdělen na 2 samostatné bytové jednotky se samostatnými vchody. Odhadem byl objekt postaven počátkem dvacátého století a pravděpodobně v průběhu sedmdesátých let došlo k přístavbě části, která odpovídá druhé bytové jednotce. Část domu odpovídající první bytové jednotce prošla v nedávných letech dílčí rekonstrukcí a modernizací, která spočívala zejména v modernizaci interiéru včetně koupelny a kuchyně a výměně střešní krytiny. Každá z jednotek zaujímá přibližně polovinu domu. Základy jsou kamenné, z části zřejmě betonové s izolací, konstrukce objektu je zděná, stěny mají tloušťku 45 cm a stropy jsou tvořeny dřevěnými trámy. Objekt má
polovalbovou střechu, střešní krytinu tvoří pálená taška v nerekonstruované části, lisovaný pozinkovaný plech pak v modernizované části. Klempířské prvky jsou pozinkované. Vnější omítky jsou převážně břízolitové a zateplení pláště není provedeno.

Rodinný dům je dispozičně řešen jako 2 samostatné bytové jednotky 4+1 a 3+1. V první bytové jednotce se nachází chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice a pokoj. Ve druhé bytové jednotce se nachází chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice a 2x pokoj.

Celková podlahová plocha byla soudním znalcem stanovená výpočtem a činí 218,25 m2.

Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenocementové. Okna jsou plastová s dvojsklem v modernizované části, kastlová v původní části, příslušenství oken chybí. Orientace obytných prostor je na jihovýchod, jihozápad. V koupelnách se nachází klasická vana, sprchový kout, umyvadlo a WC jsou vybavena klasickými toaletami. Jsou zde použity tyto dveře: dýhované plné, dýhované prosklené, zárubně jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový a elektrický sporák. Pro osvětlení jsou použity lustry.

V obytných místnostech je podlaha řešena: laminátová plovoucí podlaha, koberce, lino, v kuchyni jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou, v koupelně jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou a v chodbě je keramická dlažba. V ostatních místnostech je cementový potěr. Dalším vybavením domu je digestoř.

Do objektu je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Objekt je připojen na vodovodní řad, odpadní vody jsou svedeny do jímky a je zde zaveden zemní plyn. Řešení vytápění v domě: elektrokotel v první bytové jednotce, plynový kotel ve druhé bytové jednotce. Topná tělesa jsou závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen bojlerem.

Stěny jsou bez vad, střecha je z části zastaralá, v modernizované části pak v dobrém stavu, okna domu jsou z části zastaralá, v modernizované části pak bez vad, podlahy jsou převážně zastaralé, v modernizované části pak v dobrém stavu, vybavení v domě je zastaralé a rozvody jsou zastaralé. Rodinný dům je z části v dobrém stavu a z části je vhodný k rekonstrukci. Vzhledem k tomu, že se jedná o celý objekt se společnými nosnými prvky, v celkovém pohledu jej charakterizujeme jako objekt vhodný k rekonstrukci.

Na pozemku, který náleží k objektu, jsou okrasné dřeviny a pozemek je oplocen pletivem do ocelových sloupků. Samotný pozemek pod stavbou rodinného domu je rovinatý. Pozemek parc. č. 797, na kterém se nachází zděná garáž s kolnou a sklepem bez č.p./č.ev. tvořící se stavbou domu funkční celek, se nachází ve svahu a je oddělen od rodinného domu obecní cestou (pozemek parc. č. 3879/11). Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Možnost parkování je dobrá - přímo u objektu. Stavba zděné garáže s kolnou a navazujícím sklepem ve svahu je ve špatném stavebně technickém stavu a vyžaduje rekonstrukci.

Rodinný dům je postaven v severní části obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a je zde pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty.

Rodinný dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Je zde střední nebezpečí výskytu povodně (území tzv. 20leté vody). V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí
domu není zvýšená kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné.